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松本建築株式会社
Matsumoto Architecture Co.Ltd
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現在ご所有されている土地や相続等で贈与された大事な資産!ぜひ、松本建築株式会社へお譲り下さい。不動産売却のながれは、
マンション・一戸建と大差は御座いませんが、土地ならではのポイントが御座います。それでは、売却までの一般的な手順をみていきましょう。

外観        

                                  取引の手順

       ・必要書類の用意                 ・隣接地との境界がはっきりしない
       ・複数の不動産会社による査定           ・建物付きの場合
       ・不動産会社との媒介契約や形態          ・土地は一戸建てやマンションに比べ売りずらい?
       ・価格を決める                  ・
更地のメリット・デメリット
       ・金額、条件交渉                  建物付の特徴
       ・契約及び引き渡し                 まとめ
       ・ここだけはおさえておきましょう。 
       ・不動産会社を選ぶポイント
       ・売りやすくするポイント


   事前の準備


立地条件はもちろんですが、隣接地との境界確認の有無・更地・家付・相続した土地かなどがポイントとなります。
まずは土地の情報をひとつずつ整理していきましょう。

必要書類の用意
売却に必要な書類等を確認も含め、用意しましょう。
 
必要な書類等
複数の不動産会社による査定
書類の準備が完了しましたらまずは、売却先の不動産会社をさがすこととなります。なるべくなら、高額で売却したいものです。
まずは、複数の不動会社に一括査定を依頼しよさそうな不動産会社を確定します。

不動産会社との媒介契約や形態
媒介契約には以下があります。

不動産会社が決定したら、媒介契約を結びます。
ご自身の希望条件、売却希望時期を踏まえ、それぞれの媒介契約の特徴やメリット、
デメリットを確認し、慎重に選びましょう。

価格を決める
媒介契約締結後、売り出し価格を設定します。売り出し価格は自由に決めることができますが、査定価格を参考に、
不動産会社の担当者に周辺の売却事例を聞いて、市場の相場状況を客観的に把握して決めていくことが売却までの早道です。
価格が決定したら、土地情報の開示を行います。

金額・条件交渉
購入希望者が現れたら、媒介契約をした不動産会社を通じて購入申込書が届きますので、価格や条件面を確認し、
不動産会社と相談・検討しましょう。

契約・引き渡し
双方の合意ができたら、いよいよ売買契約を締結します。
売買契約書重要事項説明書などの売買契約で必要な書類は、不動産会社が作成してくれます。
契約当日は、宅地建物取引士が重要事項説明書を読み上げて説明を行い、
売買契約書の内容に基ずき確認後、調印となります。同時に手付金を受け取ります。
引き渡しの際は、売買代金を受け取り、必要な書類を買主に渡します。

ここだけはおさえておこう

土地売却の際はできるだけ早く・高く売るために、事前に自分の土地の価値は どれくらいなのかを事前に調べておきましょう。
土地の評価額は、一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップ にて調べることができます。
実際の取引価格については国土交通省の、土地総合情報システムを活用して、確認してみましょう。

                       
全国地価マップ     土地総合情報システム

不動産会社の選び方
土地売却において、仲介してくれるパートナーとなる不動産会社選びはとても重要なポイントです。
知名度や規模にこだわらず、得意なエリアや種類、賃貸よりも売買に強い会社など、売却を考えている土地の条件に合う不動産会社を
選ぶようにしましょう。
そのためにも、複数の不動産会社の話を聞き、比較・検討することをおすすめします。

売り良くするために
空いている土地は長い間放置しておくと、雑草が生えたり、ゴミを捨てられたりして印象が良くない状態になってしまうことが多いです。
購入希望者に現地案内をする際、あまりに荒れ放題だと、いくら他の条件が良くても印象が悪くなります。
そのまま購入希望に繋がっても、減額交渉をされる場合もありますので、現地案内が決まった際には土地の状態をキレイにして良い印象を与えるようにしましょう。

  売却における注意点

土地売却は金額が大きいこともあり、確認を怠ると重大なトラブルを引き起こす原因となります。
事前に注意できるポイントは確認をして、一括査定を行う前にクリアにしておきましょう。

隣接地との境界がはっきりしない
土地の売却において、隣接地との境界をハッキリさせていない場合はトラブルの原因につながります。
土地の境界については、コンクリートなどで作られた境界標の設置と、隣接地との境界が明記された
境界確定図の取得が必要です。
境界標がない場合、土地家屋調査士に依頼して設置することができます。 
法務局から
公図を取り寄せて、隣接地との境界を確認し、売却を進める前に隣接地との境界をはっきりさせて、境界確定図を取得し、
土地の状態を明確にしておきましょう。

建物付きの場合

  

土地を売却する場合、古家を残したまま売却するか、古家を解体して更地で売却するか迷う方が多いようです。
古家付きの状態で土地を売却した際のメリット・デメリットをまとめてみました。

古家付き土地を売る場合、建物が建った状態と建物を解体して更地で売る場合で悩むことがあります。
建物が建ったままの状態の場合、買主はその家に住むことを検討できるというメリットがあります。
一方、建物を解体しておけば、新築を検討している方にとっては解体費用を負担する必要がなく、土地の形や大きさを
イメージしやすいというメリットがあります。

土地は、一戸建て・マンションより売却しずらい?
土地は、マンションや一戸建てと比べると、ゼロの状態から建物を建築するため、買主にとって自由度が高い反面、
ハウスメーカーとの打ち合わせなど時間的な負担も大きくなってしまいます。
一方、すでに建てられているマンションや一戸建ての場合、使い物にならない以外は、気に入ればそのまま住むこともできるため、
意思決定しやすいことが少なくありません。しかし、まだまだ新築住宅が人気です。少し古いデータにはなりますが、
新築着工棟数98万戸に比べて、既存住宅流通(中古一戸建て・マンション)は17万戸弱。全体の
14.7%に留まっています。
実際には、中古の一戸建てやマンションの場合は、住宅設備の状況などが新築と変わらないレベルであれば売りやすく、一方で築年数の経った建物の場合、価格は安いものの新築と比べて見劣りしてしまい、売却しづらくなることがあります。

更地の特徴

更地の特徴 
駐車場として活用できる等のメリット
更地は、売却活動を始めるまでの間、売買契約が成立するまでの間、駐車場として貸し出して収入を得る
ことができます。駐車場の賃貸契約時には、売買が決まった時は、3カ月以内に退去することとする等、特約を付けておけば良いでしょう。
不動産の売却はすぐに決まるとも限らないですし、所有しているだけで
固定資産税もかかってしまいます。
駐車場としての利用も検討してみましょう。
 
デメリット
更地は、もともと住宅が建っていたものを解体したのでなければ、水道管や電線などライフラインを整備するのに費用がかかってしまうことがあります。
上下水道は、周りに住宅があれば、一般的には道路の目の前に通っているはずですが、上下水道を宅地内に引き込むには費用がかかります。
更地を売却するときは、こうしたライフラインの整備状況がどうなっているのか事前に確認し、整備されていないものがある場合には、
その整備費用分の価格分が交渉材料として挙げられる可能性がある点を考慮する必要があるでしょう。

  建物付きの特徴

居住が可能
建物付き土地の場合、買主側は建物を気に入ればそのまま住むことができます。数年間住んでから、建物を解体して新築してもよいですし、
必要になるまでの間賃貸に出すこともできるでしょう。
建物付き土地の売却時、まだ住める状態であれば、こうした点を訴求して売却を進めることもできます。
 
解体費用がかからない
建物付き土地をそのまま売るのであれば古家を解体して更地にして売却するのと比べて当然のことながら解体費用を負担する必要がありません。また、新築住宅用地として売却する際は、
解体更地渡しとして、契約時には建物が乗っているものの、決済までの間に解体するといった方法を選ぶこともできます。この場合、売却価格には解体費用を含めておく必要がありますが、仮に売買契約が成立しなかった場合には、解体費用を事前に負担する必要はありません。

地盤が強くなっている場合有り
住宅を建てるには、地盤調査して、地盤が緩い場合には地盤改良する必要がありますが、古家付き土地は建物が建ってから、
数年は経っていることもあり地盤が固くなっている可能性があります。
地盤改良は、浅い部分を改良する表層改良で
30万円~深いところまで必要な時に行う柱状改良で50万円~
柱状改良でも足りない程深いところまで改良が必要な場合に行う鋼管杭で
70万円~ほどかかります。
特に、過去ずっと田んぼだった土地等と比べると買主としても安心を得やすく、成約につながるポイントになりうるでしょう。

    まとめ

古家付き土地は、そのまま売却する方法と建物を解体してから売却する方法がありますがどちらにもメリット・デメリットがあります。
立地のよいところにある土地や、住宅設備などが比較的新しいのであれば、古家付き土地のままで売却する、という選択肢は大いにあります。
とは言え、立地や建物の判断は素人目にはなかなか難しいですし、可能であれば、一括査定を活用し、そのエリアの特徴などを踏まえて
適切なアドバイスを受けられる不動産会社の担当者を見つけることが大切です。

松本建築株式会社では、経験豊富な有資格者によるアドバイスも無料にてご相談に応じます。お気軽にご連絡ください。多忙なお客様は、
各種お問い合わせフォームよりお問い合わせください。
お客様が後悔しないための、転ばぬ先の杖となれば幸いです。よろしくお願い申し上げます。
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